Việc lựa chọn tầng chung cư phù hợp là một quyết định quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống hàng ngày và giá trị đầu tư lâu dài. Mỗi tầng trong tòa nhà chung cư đều mang những đặc điểm riêng biệt, với ưu và nhược điểm khác nhau phù hợp cho từng đối tượng cư dân.
Bài viết này ZEM Design sẽ phân tích chi tiết các yếu tố cần cân nhắc khi chọn tầng chung cư, giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt nhất cho nhu cầu của mình và gia đình.
Tầng chung cư nào phù hợp với nhu cầu sinh sống của bạn?
Trước khi đi vào phân tích chi tiết về các tầng cụ thể, chúng ta cần hiểu rõ những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến việc lựa chọn tầng chung cư. Đây không chỉ là vấn đề về số tầng cao hay thấp, mà còn liên quan đến nhiều khía cạnh khác trong cuộc sống hàng ngày.
Yếu tố về sự riêng tư
Sự riêng tư là một trong những nhu cầu cơ bản khi sống tại chung cư. Mức độ riêng tư thường tỷ lệ thuận với độ cao của tầng. Các căn hộ tầng cao thường ít bị tầm nhìn từ bên ngoài chiếu vào, đặc biệt nếu chung cư của bạn nằm trong khu vực đông đúc với nhiều tòa nhà xung quanh.
Tại các tầng thấp, đặc biệt là tầng 1-3, cư dân thường phải đối mặt với việc người đi đường có thể nhìn vào căn hộ, buộc phải sử dụng rèm cửa thường xuyên, làm giảm ánh sáng tự nhiên vào nhà. Ngược lại, ở tầng cao từ 10 trở lên, bạn có thể thoải mái mở cửa sổ mà không cần lo lắng về vấn đề này.
Yếu tố về sự thuận tiện
Tính thuận tiện trong việc di chuyển là yếu tố quan trọng khác. Các tầng thấp (1-5) cho phép cư dân dễ dàng ra vào tòa nhà, thậm chí có thể sử dụng cầu thang bộ khi cần thiết. Điều này đặc biệt hữu ích trong các trường hợp:
- Thang máy bảo trì hoặc gặp sự cố
- Tình huống khẩn cấp như hỏa hoạn
- Khi bạn mang theo nhiều đồ đạc, hàng hóa cồng kềnh
- Có người lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ thường xuyên ra vào
Theo khảo sát của các chuyên gia bất động sản năm 2023, 72% cư dân sống ở tầng 1-5 đánh giá cao yếu tố thuận tiện này, trong khi con số này ở các tầng trên 20 chỉ là 31%.
Yếu tố về giá cả
Giá bán và giá thuê chung cư thường biến động theo số tầng. Theo dữ liệu thị trường bất động sản Việt Nam, mức chênh lệch giá giữa các tầng như sau:
- Tầng 1-3: Giá thấp hơn 5-10% so với tầng trung bình do yếu tố tiếng ồn, bụi bẩn
- Tầng 4-10: Giá trung bình, được xem là mức cơ sở
- Tầng 11-20: Cao hơn 3-8% so với mức cơ sở
- Tầng trên 20: Cao hơn 10-25% tùy vào tầm nhìn và tiện ích đặc biệt
Sự chênh lệch này không chỉ ảnh hưởng đến giá mua ban đầu mà còn tác động đến giá trị căn hộ trong tương lai và khả năng cho thuê.
Yếu tố về khả năng tiếp cận
Khả năng tiếp cận đến các tiện ích chung cũng là một yếu tố đáng cân nhắc. Các căn hộ ở tầng thấp thường gần hơn với:
- Khu vực sảnh chính
- Khu vực thương mại nếu có trong tòa nhà
- Bãi đậu xe
- Khu vui chơi trẻ em, công viên nội khu
- Lối thoát hiểm
Trong khi đó, các căn hộ tầng cao có thể phải mất nhiều thời gian chờ thang máy, đặc biệt trong giờ cao điểm. Theo một nghiên cứu về thói quen sinh hoạt tại chung cư, cư dân tầng cao trung bình mất thêm 15-20 phút mỗi ngày chỉ để di chuyển ra vào tòa nhà so với cư dân tầng thấp.
Lợi ích của việc chọn tầng cao trong chung cư
Tầng cao trong chung cư mang lại nhiều lợi thế đặc biệt, thu hút nhiều người mua và nhà đầu tư. Những lợi ích này thường biện minh cho mức giá cao hơn của các căn hộ này.
Tầm nhìn panorama đắt giá
Một trong những lợi thế lớn nhất của các căn hộ tầng cao là tầm nhìn rộng mở. Từ độ cao này, cư dân có thể:
- Ngắm nhìn toàn cảnh thành phố
- Chiêm ngưỡng hoàng hôn và bình minh
- Nhìn ra sông, hồ, công viên hoặc các điểm nhấn đô thị khác
- Tận hưởng không gian mở rộng lớn, không bị chắn bởi các tòa nhà xung quanh
Tầm nhìn đẹp không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn tạo nên giá trị thẩm mỹ cho căn hộ. Một nghiên cứu về tâm lý học môi trường cho thấy, không gian sống với tầm nhìn đẹp giúp giảm căng thẳng và tăng cường sức khỏe tinh thần cho cư dân.
Tại các dự án chung cư cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM, các căn hộ có tầm nhìn đẹp (view sông, hồ, công viên) có giá cao hơn 15-30% so với căn hộ cùng diện tích nhưng không có view đẹp. Đây là một khoản đầu tư đáng cân nhắc cho cả người ở và nhà đầu tư.
Không gian yên tĩnh, ít tiếng ồn
Một lợi thế khác của tầng cao là môi trường sống yên tĩnh hơn. Ở độ cao này, các tác động từ:
- Tiếng ồn giao thông
- Tiếng ồn từ các hoạt động ở khu vực công cộng
- Âm thanh từ các cửa hàng, quán xá ở tầng trệt
được giảm thiểu đáng kể. Đặc biệt từ tầng 15 trở lên, tiếng ồn từ đường phố gần như không còn ảnh hưởng, tạo nên không gian sống lý tưởng cho những người làm việc trí óc, người già hoặc gia đình có trẻ nhỏ cần môi trường yên tĩnh.
Khảo sát từ các quản lý tòa nhà cho thấy, số lượng khiếu nại về tiếng ồn từ cư dân tầng cao (từ tầng 15 trở lên) thấp hơn 65% so với cư dân tầng thấp (dưới tầng 5).
Không khí trong lành và thông thoáng
Ở tầng cao, không khí thường trong lành và lưu thông tốt hơn. Điều này đặc biệt quan trọng tại các thành phố lớn với tình trạng ô nhiễm không khí ngày càng nghiêm trọng. Lợi ích về không khí bao gồm:
- Ít bụi bẩn hơn do xa mặt đường
- Không khí lưu thông tốt, ít bị cản trở bởi các tòa nhà xung quanh
- Tránh được tình trạng ô nhiễm khí thải từ xe cộ ở tầng thấp
- Nhận được nhiều ánh nắng tự nhiên, giúp không gian sống khô ráo và lành mạnh
Theo đo đạc của Sở Tài nguyên Môi trường tại một số thành phố lớn, nồng độ bụi mịn PM2.5 ở độ cao trên 50m (khoảng tầng 15-20) thấp hơn 30-40% so với mặt đất. Đây là một điểm cộng lớn cho sức khỏe của cư dân, đặc biệt là những người mắc các bệnh về đường hô hấp.
Gia tăng giá trị bất động sản
Xét về khía cạnh đầu tư, các căn hộ tầng cao thường có tốc độ tăng giá tốt hơn. Điều này xuất phát từ:
- Nhu cầu cao đối với căn hộ có tầm nhìn đẹp
- Số lượng giới hạn (một tòa nhà chỉ có một số lượng nhất định căn hộ tầng cao)
- Xu hướng người mua và thuê ngày càng coi trọng yếu tố không gian sống chất lượng
Dữ liệu từ thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2024 cho thấy, các căn hộ tầng cao (từ tầng 20 trở lên) tại các dự án cao cấp có tốc độ tăng giá trung bình 7-12%/năm, cao hơn 2-3% so với các căn hộ tầng trung và thấp trong cùng dự án.
Lợi ích của việc chọn tầng thấp trong chung cư
Mặc dù tầng cao có nhiều ưu điểm, tầng thấp cũng mang lại những lợi ích riêng không thể bỏ qua, đặc biệt phù hợp với một số nhóm cư dân cụ thể.
Tiếp cận dễ dàng, tiết kiệm thời gian
Một trong những ưu điểm lớn nhất của việc sống ở tầng thấp là khả năng tiếp cận nhanh chóng. Cư dân tầng thấp có thể:
- Nhanh chóng ra vào tòa nhà mà không cần chờ thang máy
- Sử dụng cầu thang bộ khi cần thiết, đặc biệt trong trường hợp thang máy quá tải hoặc bảo trì
- Tiết kiệm thời gian di chuyển, đặc biệt trong giờ cao điểm khi nhiều người cùng sử dụng thang máy
Theo thống kê từ một số tòa nhà cao tầng tại Việt Nam, thời gian chờ thang máy trong giờ cao điểm (7-8h sáng và 17-19h chiều) có thể kéo dài từ 3-7 phút. Điều này đồng nghĩa với việc cư dân tầng cao có thể mất thêm 10-20 phút mỗi ngày chỉ để chờ thang máy.
Gần tiện ích chung của tòa nhà
Các căn hộ tầng thấp thường ở gần các tiện ích chung của tòa nhà như:
- Sảnh chính và khu vực lễ tân
- Khu thương mại, siêu thị mini (nếu có)
- Khu vực để xe
- Các tiện ích như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em (thường đặt ở tầng thấp)
- Lối ra vào tòa nhà
Sự gần gũi này giúp cư dân tiết kiệm thời gian và năng lượng khi sử dụng các tiện ích, đồng thời tạo cảm giác kết nối hơn với cộng đồng cư dân.
Giá thành hợp lý, phù hợp ngân sách
Một lợi thế rõ ràng của các căn hộ tầng thấp là mức giá thường thấp hơn so với căn hộ cùng diện tích ở tầng cao. Cụ thể:
- Chênh lệch giá có thể từ 5-15% tùy dự án
- Chi phí bảo trì thường thấp hơn
- Chi phí sửa chữa, vận chuyển đồ đạc cũng thấp hơn
Với cùng một ngân sách, người mua có thể chọn căn hộ tầng thấp với diện tích lớn hơn hoặc tiết kiệm một khoản đáng kể để đầu tư vào nội thất, tiện nghi. Đây là lựa chọn phù hợp cho người mua lần đầu, gia đình trẻ hoặc những người có ngân sách hạn chế.
An toàn cho gia đình có trẻ em và người cao tuổi
Các căn hộ tầng thấp mang lại cảm giác an toàn hơn cho những gia đình có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi. Lý do chính bao gồm:
- Dễ dàng sơ tán trong trường hợp khẩn cấp như hỏa hoạn, động đất
- Giảm lo lắng về độ cao đối với trẻ em hiếu động
- Thuận tiện cho người già, người khuyết tật khi cần ra vào tòa nhà thường xuyên
- Giảm phụ thuộc vào thang máy, đặc biệt quan trọng đối với người có nỗi sợ không gian kín
Khảo sát từ các hộ gia đình có trẻ em dưới 10 tuổi hoặc người già trên 70 tuổi cho thấy, 78% cảm thấy an tâm hơn khi sống ở tầng 3-8 so với các tầng cao hơn.
Tầng chung cư và yếu tố ảnh hưởng đến sự yên tĩnh
Yên tĩnh là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn nơi ở, đặc biệt trong môi trường đô thị đông đúc. Mức độ yên tĩnh tại các tầng khác nhau trong chung cư có sự khác biệt đáng kể.
Nguồn tiếng ồn từ bên ngoài tòa nhà
Các tầng thấp, đặc biệt là tầng 1-5, thường phải đối mặt với nhiều nguồn ồn từ bên ngoài như:
- Tiếng xe cộ lưu thông trên đường
- Tiếng còi xe, động cơ xe máy, ô tô
- Âm thanh từ các hoạt động kinh doanh, buôn bán xung quanh
- Tiếng ồn từ khu vực công cộng như sân chơi, công viên
Theo khảo sát âm học tại một số chung cư cao tầng ở Hà Nội và TP.HCM, mức độ ồn ở tầng 1-3 có thể đạt 65-75dB vào giờ cao điểm, vượt quá ngưỡng tiếng ồn khuyến nghị cho không gian sống (dưới 55dB).
Trong khi đó, từ tầng 10 trở lên, mức độ ồn giảm đáng kể, chỉ còn khoảng 45-55dB, tạo môi trường sống yên tĩnh hơn. Đặc biệt, các tầng từ 20 trở lên gần như hoàn toàn cách biệt với tiếng ồn đường phố.
Tiếng ồn bên trong tòa nhà
Bên cạnh tiếng ồn từ bên ngoài, các yếu tố bên trong tòa nhà cũng ảnh hưởng đến sự yên tĩnh của căn hộ:
- Tầng thấp gần sảnh, thang máy có thể bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn từ khu vực công cộng
- Các tầng có nhiều tiện ích như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em thường ồn ào hơn
- Tầng cao thường ít bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn từ khu vực công cộng
Tuy nhiên, chất lượng xây dựng của tòa nhà cũng đóng vai trò quan trọng. Các chung cư cao cấp thường có hệ thống cách âm tốt hơn, giảm thiểu tiếng ồn giữa các căn hộ cũng như từ không gian chung.
Giải pháp giảm thiểu tiếng ồn tại các tầng khác nhau
Nếu bạn buộc phải chọn căn hộ ở tầng có nhiều tiếng ồn, có một số giải pháp có thể áp dụng:
- Lắp đặt cửa sổ kính hai lớp hoặc ba lớp để cách âm
- Sử dụng rèm cửa dày, màn cách âm
- Bố trí nội thất phòng ngủ xa nguồn ồn (xa mặt đường hoặc khu vực thang máy)
- Sử dụng vật liệu cách âm trên tường, trần, sàn
- Trang bị máy tạo tiếng ồn trắng (white noise) để át tiếng ồn không mong muốn
Các giải pháp này có thể giúp cải thiện đáng kể chất lượng âm thanh trong căn hộ, tuy nhiên sẽ phát sinh thêm chi phí và công sức so với việc chọn tầng yên tĩnh ngay từ đầu.
Tầng chung cư nào có giá trị tốt nhất?
Khi nói đến giá trị, không có câu trả lời chung cho tất cả. Giá trị tốt nhất phụ thuộc vào mục đích sử dụng và kỳ vọng của người mua.
Phân tích giá trị các tầng cao
Các căn hộ tầng cao thường có những ưu điểm về giá trị như:
- Tầm nhìn đẹp làm tăng giá trị thẩm mỹ và giá bán
- Môi trường sống trong lành, yên tĩnh tạo nên chất lượng sống cao
- Ánh sáng tự nhiên tốt giúp tiết kiệm năng lượng
- Khả năng tăng giá trong tương lai cao hơn
Theo dữ liệu từ thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2019-2024, các căn hộ tầng cao (từ tầng 20 trở lên) có tỷ lệ tăng giá trung bình 8-10%/năm, cao hơn mức trung bình của thị trường (5-7%/năm).
Tuy nhiên, đi kèm với giá trị cao hơn là chi phí đầu tư ban đầu lớn hơn. Người mua cần cân nhắc khả năng tài chính và mục tiêu đầu tư dài hạn khi lựa chọn căn hộ tầng cao.
Phân tích giá trị các tầng thấp
Mặc dù không có nhiều ưu điểm nổi bật về tầm nhìn, các căn hộ tầng thấp vẫn mang lại giá trị tốt nhờ:
- Giá mua ban đầu thấp hơn, phù hợp ngân sách nhiều người
- Chi phí bảo trì thấp hơn
- Khả năng cho thuê dễ dàng do phù hợp với nhiều đối tượng khách thuê
- Tính thanh khoản tốt trong thị trường thứ cấp
Đặc biệt, các căn hộ tầng 3-8 thường được coi là “vùng giá trị” với mức giá hợp lý, không quá thấp để gặp vấn đề về tiếng ồn, bụi bẩn nhưng cũng không quá cao để chi phí vượt quá giá trị thực.
Hãy cân nhắc kỹ các yếu tố như ngân sách, thành phần gia đình, mục đích sử dụng và sở thích cá nhân để đưa ra quyết định sáng suốt, chọn được tầng chung cư vừa phù hợp nhu cầu sinh sống hiện tại, vừa đảm bảo giá trị đầu tư lâu dài.
