Bạn đang tìm hiểu về cách tính diện tích sàn chung cư? Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các phương pháp tính toán diện tích sàn xây dựng chung cư, các quy định pháp lý liên quan và những yếu tố ảnh hưởng quan trọng mà bạn cần lưu ý.
1. Công thức tính diện tích sàn xây dựng chung cư chi tiết
Diện tích sàn xây dựng chung cư là tổng diện tích của tất cả các mặt sàn trong một công trình, bao gồm cả các tầng nổi và tầng hầm.
Cách tính diện tích sàn từng tầng (tầng hầm, tầng lửng, tầng mái)
Để tính diện tích sàn xây dựng chính xác, bạn cần hiểu rõ cách tính cho từng loại tầng trong chung cư:
Tầng hầm: Diện tích sàn tầng hầm được tính bằng tổng diện tích các không gian có sàn trong tầng hầm, bao gồm các khu vực đỗ xe, khu kỹ thuật, kho và các tiện ích khác.
Tầng lửng: Đối với tầng lửng (gác lửng), diện tích sàn được tính là toàn bộ diện tích của tầng lửng đó. Đây là không gian nằm giữa hai tầng chính và thường có chiều cao thấp hơn các tầng thông thường.
Tầng mái: Đối với tầng mái, diện tích sàn được tính khác nhau tùy thuộc vào thiết kế và mục đích sử dụng:
- Nếu tầng mái được thiết kế làm nơi sinh hoạt chung hoặc có mục đích sử dụng cụ thể (như sân thượng, khu vực giặt phơi, khu tiện ích…), được tính từ 50-100% vào tổng diện tích sàn xây dựng.
- Nếu tầng mái chỉ phục vụ mục đích kỹ thuật hoặc không có mục đích sử dụng cụ thể, diện tích này có thể chỉ được tính từ 0-50% tùy theo quy định.
Công thức tính diện tích sàn từng tầng cơ bản:
Diện tích sàn tầng = Chiều dài × Chiều rộng
Đối với không gian có hình dạng phức tạp, cần chia thành nhiều phần đơn giản rồi cộng lại:
Diện tích sàn tầng = Diện tích phần 1 + Diện tích phần 2 + … + Diện tích phần n
Công thức tính diện tích sàn chung cư
Công thức tính tổng diện tích sàn xây dựng chung cư:
Diện tích sàn xây dựng = Tổng diện tích sàn của các tầng × Hệ số diện tích xây dựng
Trong đó:
- Tổng diện tích sàn của các tầng: Được tính bằng cách cộng tổng diện tích sàn của tất cả các tầng trong tòa nhà.
- Hệ số diện tích xây dựng: Có thể khác nhau tùy theo quy định của từng địa phương hoặc dự án.
Ví dụ 1: Tính diện tích sàn xây dựng căn hộ đơn giản
Giả sử bạn có một căn hộ chung cư với diện tích sử dụng là 70m², bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 bếp, 1 phòng tắm và 1 ban công. Diện tích ban công là 5m².
Diện tích sàn xây dựng căn hộ = Diện tích sử dụng + Diện tích ban công = 70m² + 5m² = 75m²
Ví dụ 2: Tính diện tích sàn xây dựng tòa nhà chung cư
Giả sử một tòa nhà chung cư có 10 tầng (không tính tầng hầm), mỗi tầng có diện tích sàn là 500m². Tòa nhà còn có 2 tầng hầm, mỗi tầng có diện tích 600m² và một tầng mái có diện tích 200m² (được tính 50%).
Tổng diện tích sàn xây dựng = (10 × 500m²) + (2 × 600m²) + (200m² × 50%) = 5.000m² + 1.200m² + 100m² = 6.300m²
2. Cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư theo quy định hiện hành
Các quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng trong xây dựng chung cư
Theo quy định, việc tính diện tích sàn xây dựng chung cư cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Diện tích sàn xây dựng phải bao gồm tất cả các mặt sàn của công trình, kể cả các khu vực chung.
- Diện tích ban công, lô gia có thể được tính một phần hoặc toàn bộ vào diện tích sàn xây dựng tùy theo quy định của dự án.
- Các khu vực kỹ thuật, tầng hầm, tầng mái cũng được tính vào diện tích sàn xây dựng với tỷ lệ phù hợp.
- Diện tích sàn xây dựng cần được tính toán chính xác để làm cơ sở cho việc tính toán các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và phí, thuế liên quan.
Phân biệt các loại diện tích
Diện tích sàn xây dựng: Là tổng diện tích của tất cả các mặt sàn trong một công trình, bao gồm cả các tầng nổi và tầng hầm, được tính bằng cách lấy tổng diện tích sàn của các tầng và nhân với hệ số diện tích xây dựng.
Diện tích sử dụng: Là phần diện tích mà người sử dụng có thể khai thác, bao gồm diện tích phòng, ban công, hành lang trong căn hộ. Diện tích sử dụng thường nhỏ hơn diện tích sàn xây dựng.
Diện tích tim tường: Là diện tích được tính từ tim (tâm) của các bức tường bao quanh căn hộ. Đây là cách tính diện tích truyền thống và thường được sử dụng trong thiết kế và xây dựng. Tuy nhiên, diện tích tim tường không phản ánh chính xác diện tích thực tế mà người sử dụng có thể khai thác.
Diện tích thông thủy: Đây là diện tích được tính từ mép trong của các tường bao quanh căn hộ, không bao gồm diện tích tường, cột và hộp kỹ thuật.
Ví dụ minh họa: Giả sử một căn hộ có kích thước 10m × 8m tính theo tim tường, với độ dày tường bao quanh là 20cm. Khi đó:
- Diện tích tim tường = 10m × 8m = 80m²
- Diện tích thông thủy = (10m – 0.4m) × (8m – 0.4m) = 9.6m × 7.6m = 72.96m²
Như vậy, diện tích thông thủy (diện tích thực tế người dùng có thể sử dụng) sẽ nhỏ hơn diện tích tim tường khoảng 7-10% tùy thuộc vào độ dày của tường bao quanh.
3. Những yếu tố ảnh hưởng đến diện tích sàn xây dựng
Diện tích sàn xây dựng chung cư không chỉ phụ thuộc vào thiết kế kiến trúc mà còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác, đặc biệt là các quy định về quy hoạch đô thị.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích xây dựng công trình trên tổng diện tích khu đất. Đây là một trong những chỉ tiêu quan trọng trong quy hoạch đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích sàn xây dựng của công trình.
Công thức:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích xây dựng / Diện tích khu đất) × 100%
Ví dụ, nếu một khu đất có diện tích 1.000m² và quy định mật độ xây dựng tối đa là 40%, thì diện tích xây dựng tối đa được phép là 400m². Điều này sẽ giới hạn diện tích chiếm đất của tòa nhà và ảnh hưởng đến tổng diện tích sàn xây dựng.
Hệ số sử dụng đất (FAR – Floor Area Ratio) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình so với tổng diện tích khu đất. Hệ số này quyết định tổng diện tích sàn xây dựng tối đa được phép của công trình trên một khu đất.
Công thức:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích khu đất
Ví dụ, nếu khu đất có diện tích 1.000m² và hệ số sử dụng đất là 5, thì tổng diện tích sàn xây dựng tối đa được phép là 5.000m². Với mật độ xây dựng 40% như ví dụ trên, và hệ số sử dụng đất là 5, ta có thể xây dựng một tòa nhà khoảng 12-13 tầng (5.000m² / 400m²).
Các phần diện tích có và không được tính vào diện tích sàn
Để tính diện tích sàn xây dựng chính xác, cần phân biệt rõ những phần nào được tính và không được tính vào diện tích sàn xây dựng:
Các phần diện tích được tính vào diện tích sàn xây dựng:
- Diện tích các căn hộ: Bao gồm toàn bộ diện tích sử dụng trong căn hộ như phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh…
- Ban công, lô gia
- Các hành lang, sảnh chung, cầu thang và thang máy: Đây là các khu vực chung được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà và sau đó được phân bổ cho từng căn hộ.
- Tường ngăn căn hộ
- Tầng hầm, tầng kỹ thuật: Nếu được sử dụng cho mục đích kinh doanh, sinh hoạt hoặc làm nơi ở, diện tích này được tính 100%. Nếu chỉ dùng làm nơi để xe hoặc kỹ thuật, có thể được tính theo tỷ lệ khác.
Các phần diện tích không được tính hoặc tính một phần vào diện tích sàn xây dựng:
- Tường bao ngoài
- Giếng thang máy, giếng kỹ thuật
- Sân thượng, khu vực mở không có mái che: Tùy thuộc vào quy định, các khu vực này có thể không được tính hoặc chỉ tính một phần vào diện tích sàn xây dựng.
- Khoảng không và các không gian trống
- Các công trình phụ trợ ngoài nhà chính: Như nhà để xe riêng, nhà bảo vệ, trạm biến áp… thường được tính riêng và không nằm trong diện tích sàn xây dựng của chung cư.
Kết luận
Hiểu rõ cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư là yếu tố quan trọng giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn khi mua, bán hoặc đầu tư vào bất động sản. Với những kiến thức được chia sẻ trong bài viết này, ZEM Design hy vọng bạn sẽ có cái nhìn toàn diện hơn và tự tin hơn khi tham gia vào các giao dịch bất động sản, đặc biệt là trong mua/ bán chung cư.
Theo dõi ZEM Design để cập nhật những thông tin hữu ích về thiết kế nội thất và các vấn đề liên quan đến xây dựng nhà cửa.
